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锐理视角四强聚力打造袖珍地块 成都合作开发案逐渐增多?

2019-10-19 20:50 编辑:dd   作者:未知 对此文章感兴趣的有:

2018年2月26日,成都规划平台公布的一则公告在业内引起不小的反响。公告显示,武侯区红牌楼街道太平村1、7组地块,已取得建设规划许可证。

4月6日的一场大型土拍让人深刻,在此次土拍中,中南与金茂通过高价拿地正式落子成都,实现入蓉计划;同时在这一场土拍中诞生了年度前三的地价,其中东原地产以楼面价17200元/㎡拿下的武侯区红牌楼地,问鼎2017年度土地“最高价”,也刷新了成都楼面价纪录。

该地计容建筑用地面积为10651.11㎡,规划总建筑面积33248.7㎡,地上住宅建筑面积为19721.49㎡,地上非住宅建筑面积515.51㎡。按照总平图显示(下图),项目将由3栋住宅和1栋商业构成。1、2号楼是高25.85米的8层住宅,1号楼有三个单元,2号楼由四个单元组成;3号楼为7层的独栋住宅;4号楼为商业。

让人略感意外的是,一15亩的“精致”地块却引来另外三家企业的强势加盟。公告显示,该地的建设单位为成都益丰天成置业有限公司。通过查询发现该公司4大股东分别为成都东原房地产开发有限公司、成都华宇业锐实业有限公司(华宇)、(楼盘)东兴联永同昌投资管理有限公司(厦门(楼盘)永同昌集团)、成都盛尊企业管理有限公司(旭辉)。

实际上,市场上项目合作开发案例多不胜数,尤其是在当下,地价高企、成本大增的倒逼,又有限价等调控政策的掣肘,加上市场本来就存在的不确定因素等,既要利润最大化,又要风险可控,合作开发,优势互补,分摊风险无疑是一条重要途径。

2016年11月11日,龙湖竞得三圣乡一38亩商业兼容住宅用地,商业占比上限50%。但龙湖拿地后并未快速投入开发,而是选择继首开龙湖紫宸后与首开再度携手,共同打造了首开龙湖天璞。

同样是三圣乡板块,2016年12月28日一47亩商兼住用地被融创斩获,与首开龙湖天璞仅一街之隔,同样是由两大巨头合作开发,即融创与绿地。

金茂在全国已经布局多个金茂府产品,在全国均取得了良好的口碑和市场成绩,形成强大的影响力和品牌效应。但进入成都是在2017年4月6日取得武侯新城162亩住兼商地块,也就是现在的武侯金茂府。而此次金茂拉入了首开并肩作战,实际上,这并非两家第一次牵手,在杭州(楼盘)两大房企已有合作。

旭辉也是近两年才入成都的新晋房企,与大多数房企通过拿地或收并购的途径不同,旭辉则是选择与在成都已有一定根基的华宇建立战略合作关系。目前,在成都旭辉与华宇已经合力打造了华宇旭辉锦绣花城,该项目位于北湖板块,面积约127亩。

2017年4月7日金辉以楼面价4208.34 元/㎡拿下新都区龙桥镇场镇社区4、10组及社区集体165.77亩地块;同年6月成都市常鑫房地产开发有限公司(即新城控股)加入,共同开发这百亩地块,即项目金辉新城半岛云著。

2017年朗基置业有限公司以楼面价10200元/㎡摘得郫县犀浦61.84亩住宅兼商业地块,即远洋与朗基合作拿地。2010年以 “远洋·郎郡”为起点,远洋地产与朗产携手合作之,如今已在成渝两地合作了多个项目。

中南去年首进成都便马力全开,通过两次土拍斩获5地,获取土地储备达422亩,重磅落子成华、金牛与温江区,主城近郊全面开花。其中,建设板块44.53亩商兼住地,联合了融创共同进行开发,即中南融创玖华台。

一方面地价成本高,另一方面条件严苛,竞争激烈,房企拿地并非易事,采取合作开发成为增加土储比较容易实现的方式。比如在近两年多的时间里,东原、华宇、旭辉三家企业通过公开市场收获土储都比较少。

但合作开发本身也存在一定风险,比如各房企风格打法不同,如何统一?利益分配如何平衡?如果其中一家出现问题,比如资金链断裂,自然也将会项目带来影响……

回到东原红牌楼地块,体量小,地价高是其不得不面对的难题。但项目所处本身具有的客观优势使其充满力。

随着城市发展与外扩,主城区尤其是三环内的土地资源越加珍贵。该地位于城西偏南2.5环,地理优越,地铁3、7、10号线三线交汇。项目周边有红牌楼、双楠、玉林(楼盘)、神仙树等老牌热门板块,紧邻去年快速崛起的武侯新城,各大商圈环绕。传统的西贵南富区域,地缘性客群基础扎实。

不过实地查看发现,虽然地段价值明显,交通出行非常便利,区域内部也有众多成熟社区,但就生活配套来说,尚显欠缺。尤其是地周边,日常基本的一些生活配套踪迹难觅,反而是汽配汽修等店铺随处可见,在东原收购的30亩地块一街之隔便是博展二手汽车市场,旁边的双楠港汇广场,空置率比较高。

锐理调取了2015年以来该项目周边两公里范围内土地出让情况,除中环晓院还余少量房源,包括蓝光雍锦世家和阳光城000671股吧)檀府等楼盘已完成销售。该范围内2017年至今出让的住宅地块目前只有两,一是今年1月金科拿下的48.82亩纯住宅用地,一即东原的红牌楼地块。除此之外,在项目旁边还有一东原收购的远雄约30亩住宅兼容商业地块。

近一年多的时间里,该项目周边两公里范围内只有去年5月和7月有住宅供应,其他时间长期断档,该项目上市后将在一定程度上解渴区域市场需求。另外,地周边项目最高备案均价差不多达24000-25000元/㎡。当时的地价还未过万。

而东原红牌楼地块价格已经逼近周边当前住宅价格,受限价政策的影响,加上体量,项目将如何打造?如果解好这道题,倒是可以为市场提供一个优秀的价值参考范本。

从择址来看,东原地块位于双楠板块,也是成都比较传统的高端居住板块,同时高价低容的特性,再考虑限高限价,只有通过尽量扩大溢价获得利润空间,那么走高端线是无疑的。但袖珍地块并不利于做高改产品,不过拿地之前东原已收购旁边远雄的30余亩地块,共计45亩,将两地统一开发,有利于项目打造。或许东原敢以如此高价拿下15亩小地块,是基于早已做好战略部署。

据悉,两地项目均将引入东原高端系产品——“印”系,开局成都高改市场。按照去年早期消息,这两地原本是会进行联合开发打造,但现在15亩的地块是由四家企业合作开发,而收购的这30亩地块是东原独资开发;另外,虽然地块相邻,但中间还隔着一条永顺街。那么这两地会统一为整体项目还是各自成型呢?目前暂未有确切消息。

另外,在东原30亩地块项目与地铁太平园站之间有临时绿化用地,公告牌信息显示其为已征收未上市储备地块,地块地址则是武阳大道内侧博展二手车市场。也就是说未来该片区又将有比较大体量的土地出来,虽然暂不清楚其用地规划,但应该是有助于区域变化升级的。


 

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